Prenajímaný byt v obchodnom majetku: nižšia daň dnes, drahší predaj zajtra
Hypotéky a bývanie 8 Min. Lesezeit
Ak prenajímaný byt zaradíte do obchodného majetku, môžete si odpočítať odpisy aj úroky z hypotéky a daň z nájmu často klesne na nulu. Háčik sa však ukáže až pri predaji. Kedy sa vám to oplatí a kedy vás to môže stáť tisíce eur?
Prenajímate byt, ktorý ste kúpili na hypotéku, a každý rok zdaňujete takmer celé nájomné? Zákon vám umožňuje daň výrazne znížiť, a to bez živnosti a bez odvodov. Stačí byt zaradiť do obchodného majetku. Toto rozhodnutie však na roky dopredu ovplyvní, koľko zaplatíte pri predaji bytu. Preto si ho treba prepočítať vopred, nie až pri podávaní daňového priznania.
Prenájom bez živnosti: čo platí vždy
Ak prenajímate byt bez služieb hotelového typu, teda bez upratovania počas nájmu, výmeny bielizne či raňajok, ide o príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Živnosť nepotrebujete a z tohto príjmu neplatíte sociálne ani zdravotné odvody. Na daňovom úrade sa však zaregistrovať musíte, a to do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste byt prvýkrát prenajali.
- Prvých 500 eur z príjmov z prenájmu je každý rok oslobodených od dane. Limit platí na osobu, nie na každý byt zvlášť.
- Paušálne výdavky si pri prenájme uplatniť nemôžete, len preukázateľné výdavky doložené dokladmi.
- Keď si uplatníte oslobodenie 500 eur, musíte v rovnakom pomere skrátiť aj výdavky.
- Daňovú stratu z prenájmu vykázať nemôžete. Výdavky vám znížia základ dane najviac na nulu.
Čo si odpočítate, keď byt v obchodnom majetku nemáte
Bez zaradenia do obchodného majetku si uplatníte len výdavky na bežnú prevádzku bytu: energie, služby spojené s užívaním bytu a preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv. Poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, opravy, odpisy ani úroky z hypotéky si v tomto režime do výdavkov nedáte.
Čo pribudne, keď byt do obchodného majetku zaradíte
Zaradením bytu do obchodného majetku sa zoznam výdavkov výrazne rozšíri. Pribudnú odpisy, teda kúpna cena bytu rozložená rovnomerne na 40 rokov. Ďalej opravy a údržba, technické zhodnotenie, poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti a úroky z hypotéky, ktorou ste byt kúpili. Do výdavkov idú len úroky, istina nie.
Zaradenie do obchodného majetku nie je nijako zložité. O byte začnete viesť daňovú evidenciu, napríklad na karte dlhodobého majetku. Daňovému úradu to osobitne neoznamujete a do katastra sa nič nezapisuje.
Príklad: koľko to môže ušetriť
Vezmime ilustratívny byt so vstupnou cenou 120 000 eur, kúpený na hypotéku 100 000 eur s úrokom 4 %. Nájom je 650 eur mesačne, teda 7 800 eur ročne. Po odpočítaní oslobodenia 500 eur je zdaniteľných 7 300 eur, čo je približne 93,6 % príjmu. Výdavky sa preto krátia na 93,6 %.
- výdavky: fond opráv 600 €
- daň približne 1 280 € ročne
S obchodným majetkom:
- výdavky: odpisy 3 000 €, úroky približne 4 000 €, fond opráv 600 €, poistenie a daň z nehnuteľnosti 200 €
- daň 0 €
Úspora: približne 1 280 € ročne
Výpočet je zjednodušený. Úroky sa s každým rokom splácania znižujú, takže úspora časom klesá. Zjednodušenie sa týka aj sadzby: použil som 19 %, ktorá platí pre väčšinu prenajímateľov. Od roku 2026 však platia nové daňové pásma a nájom sa sčíta s vašou mzdou.
Háčik, o ktorom sa málo hovorí: predaj bytu
Byt, ktorý nie je v obchodnom majetku, môžete po piatich rokoch od kúpy predať bez dane. Pri byte v obchodnom majetku však päťročná lehota začína plynúť až odo dňa, keď ho z obchodného majetku vyradíte. Nezáleží na tom, ako dlho ho vlastníte. Ak ho predáte priamo z obchodného majetku alebo skôr ako päť rokov po vyradení, príjem z predaja je zdaniteľný.
A je to drahšie, než by sa mohlo zdať. Od predajnej ceny si neodpočítate pôvodnú kúpnu cenu, ale len zostatkovú cenu, teda kúpnu cenu zníženú o odpisy, ktoré ste si už uplatnili. Odpisy, na ktorých ste roky šetrili, sa vám pri predaji vrátia v základe dane.
Kedy sa zaradenie oplatí a kedy nie
- Oplatí sa, ak byt kupujete ako dlhodobú investíciu, platíte vyššie úroky z hypotéky a predaj neplánujete skôr ako o 5 rokov po prípadnom vyradení z obchodného majetku.
- Skôr sa neoplatí, ak je dosť možné, že byt o niekoľko rokov predáte, napríklad aby ste získali vlastné zdroje na dom.
- Pri byte bez hypotéky a s nízkou kúpnou cenou je úspora menšia a riziko pri predaji sa jej nemusí vyrovnať.
Potrebujem na zaradenie bytu do obchodného majetku živnosť?
Nie. Byt si môžete zaradiť do obchodného majetku aj vtedy, keď prenajímate bez živnosti podľa § 6 ods. 3.
Môžem si bez obchodného majetku uplatniť fond opráv?
Áno. Podľa Finančnej správy si ho uplatníte v oboch režimoch, a to vo výške preddavkov, ktoré ste v danom roku skutočne zaplatili. Fond opráv sa nevyúčtováva, zostatok v ňom prechádza do ďalšieho roka, takže pri ňom nevzniká preplatok ani nedoplatok.
Platím z prenájmu zdravotné odvody?
Pri prenájme bez živnosti nie. Pri zdaniteľnom predaji bytu však zdravotné odvody vzniknúť môžu.
Kedy môžem byt z obchodného majetku predať bez dane?
Po uplynutí piatich rokov od jeho vyradenia z obchodného majetku.
Prídem o výdavky na opravy, ak byt nemám v obchodnom majetku?
Nie úplne. Počas prenájmu si ich neuplatníte. Ak by ste však byt predali skôr ako päť rokov od kúpy, doložené výdavky na opravy a technické zhodnotenie si odpočítate od príjmu z predaja.
Kupujete byt na prenájom alebo riešite, ako hypotéka na investičný byt zapadne do vašich ďalších plánov? Rád vám pomôžem pozrieť sa na celok: financovanie, rezervy aj to, čo s bytom budete robiť o desať rokov.
Schlagwörter: byt v obchodnom majetku daň z prenájmu odpisy prenájom bytu
